스마트팜 창업을 위한 부지 선정 기준과 지자체별 기준 차이

스마트팜 창업은 ‘기술 중심 농업’이지만, 실질적으로 그 기반을 이루는 첫 단계는 ‘부지 선정’이다. 아무리 자동화 시스템이 잘 갖춰져 있고, 작물 재배 계획이 촘촘하게 짜여 있다 하더라도, 부지가 조건에 맞지 않으면 그 모든 계획은 무산된다. 특히 스마트팜은 단순 텃밭이 아니라, 정밀한 온실 설비, 자동화 장비, 전기와 수도 연결, 통신 연동까지 요구되는 고도화된 시설농업이기 때문에 ‘어떤 땅에 짓느냐’가 사업의 성공 가능성을 좌우한다.

 

또한 부지 조건은 단지 토질이나 넓이의 문제가 아니라, 지자체마다 다르게 적용되는 입지 허용 기준, 보조금 지원 가능 여부, 기반 시설 유무, 행정절차 조건 등 복잡한 요소들이 얽혀 있다. 이 글에서는 스마트팜 부지를 선정할 때 반드시 고려해야 할 기본 조건과 주요 지자체별로 실제로 운영되고 있는 입지 기준 차이를 정리하여, 창업자가 현장에 혼란 없이 접근할 수 있도록 도와준다.

 

스마트팜에 적합한 부지의 기본 조건 정리

스마트팜은 일반 노지 농사와 달리 구조물 기반 시설농업이므로, 부지 선정 시 반드시 충족해야 할 기본 조건이 존재한다. 우선 가장 핵심이 되는 요소는 농지의 용도지역과 지목이다. 일반적으로 스마트팜은 '농업진흥 지역 밖의 전(밭), 답(논), 임야 중 ‘전환할 수 있 농지’'가 가장 적합하다. 농업진흥 지역 내 농지는 원칙적으로 시설물 설치가 제한되기 때문에, 설치 가능 여부를 반드시 사전에 확인해야 한다.

두 번째는 전기·수도·통신 인프라의 접근성이다. 스마트팜은 자동화 설비를 운영하기 위해 고정 전기 사용이 필수이며, 일부 시스템은 고압전기가 필요하기도 다. 따라서 부지 내 전주 유무, 인입 가능성, 한전과의 연결 거리 등을 확인하고, 비용 발생 여부도 사전에 파악해야 한다. 수도 역시 급수 시스템과 양액기 운영을 위해 필요하며, 지하수 개발이 가능한지도 체크해야 한다.

세 번째는 지형과 배수 조건이다. 평탄하지 않은 지형은 온실 설치 및 레벨링 공사에 추가 비용이 들며, 배수가 안 되는 토지는 장마철 습해에 취약하다. 지하수위가 지나치게 높은 곳이나, 바람이 강하게 부는 지역도 설비 안정성에 영향을 줄 수 있다.

마지막으로 중요한 것은 법적 규제 및 인허가 가능성이다. 토지이용계획확인서를 통해 농업진흥 지역 여부, 가축사육제한구역, 상수원 보호구역, 문화재 보호구역 등에 해당하지 않는지를 반드시 검토해야 한다. 특히 일부 지역은 ‘산지전용 허가’, ‘개발행위 허가’, ‘농지전용 허가’ 등이 필요하므로 사전 상담이 필수다.

 

지자체별 부지 선정 기준 – 왜 지역에 따라 설치 가능 여부가 다른가?

스마트팜은 국가 단위 지원 정책이지만, 부지 설치 기준은 지역마다 상당한 차이가 있다. 이는 각 지자체가 고유의 조례를 가지고 있고, 농지 보 정책이나 개발 가능 면적, 인프라 예산 등에 따라 부지 허용 기준을 다르게 적용하기 때문이다.

예를 들어 전라북도 김제시는 스마트팜 혁신밸리 조성 이후 ‘집단화된 농지’ 중심의 부지를 우선 배정하고 있으며, 농업진흥 지역 내에도 일정 조건에서 시설 허가를 내주는 유연한 기준을 적용한다. 반면 경기도 남양주는 수도권 규제와 상수원 보호구역, 농업진흥 지역이 광범위하게 분포되어 있어 실제 시설 설치가 가능한 농지는 제한적이다.

경상북도 상주시는 스마트팜 클러스터 조성을 위해 창업 예정자에게 부지를 저렴하게 임대하거나 분양하는 방식으로 운영하고 있으며, 시와 협약을 맺으면 인허가 절차도 간소화된다. 제주도는 지하수 보전 정책 때문에 자동화 관수 시설 설치가 엄격히 규제되고 있어, 관정 허가 여부가 창업 성패를 좌우하는 요소가 된다.

이처럼 지자체마다 정책 방향이 다르고, 스마트팜 설치 가능 구역이 상이하기 때문에 ‘어디든 땅만 있으면 된다’는 생각은 위험하다. 스마트팜 부지를 선정하기 전에는 반드시 해당 지역의 농업기술센터, 농정과, 토지과 등 행정기관을 통해 공식 질의를 진행하고, 최근 2년 내 승인 사례가 있는지를 확인하는 것이 안전하다.

 

스마트팜 창업자가 실수하기 쉬운 부지 선정의 오류들

부지를 선정할 때 많은 예비 창업자 ‘넓은 땅이 우선이다’라는 생각으로 큰 면적 위주의 저렴한 농지를 찾는 경우가 많다. 그러나 실제로는 너무 넓은 땅은 시설 투자비가 과도하게 상승하고, 관리 인력 확보가 어려워지는 문제가 생긴다. 특히 자동화 시스템이 도입되지 않은 상태에서 1,000평 이상의 부지를 운영하는 것은 초보자에게는 리스크가 크다.

또 다른 오류는 지목 변경이 불가능한 토지에 무리하게 온실을 설치하려는 시도다. 예를 들어 임야는 산지전용 허가가 없으면 농업시설 설치 자체가 불가능하며, 무단으로 구조물을 설치할 경우 원상복구 명령과 과태료 처분을 받을 수 있다. 마찬가지로 농업진흥 지역 내 농지의 경우, 특별한 조건 없이는 온실 설치도 허가되지 않기 때문에 ‘농지니까 괜찮다’는 단순한 판단은 위험하다.

또한 인프라 비용을 간과하는 경우도 흔하다. 예를 들어 전기 인입 거리가 200m 이상일 경우 한전에서 요구하는 인입 공사비가 수백만 원에서 수천만 원까지 발생할 수 있다. 지하수 관정도 마찬가지다. 개발이 가능한지 여부 아니라, 수질 검사, 허가, 사용 신고 등 복잡한 절차를 거쳐야 하며 비용도 수백만 원이 소요된다.

이러한 문제를 방지하려면 창업자는 단순히 부지를 ‘사고, 빌리는’ 단계가 아니라, 행정 절차, 시설 계획, 유지비용까지 포함된 종합 분석을 먼저 진행해야 한다. 가능하다면 전문가와 함께 부지를 답사하고, 최소 2~3곳의 후보지를 비교하는 것이 현실적인 전략이다.

 

부지 선정 후 행정 절차와 지자체별 지원 제도 활용법

스마트팜 부지를 선정하고 나면, 다음 단계는 행정 인허가와 설비 계획 통합이다. 대부분의 지자체는 스마트팜 창업자에게 행정 컨설팅 또는 설계 지원 서비스를 제공하고 있으며, 일부 지역은 농업기술센터에서 직접 신청서 작성, 인허가 신청까지 도와주는 시스템을 운영하고 있다.

부지를 확보한 후 진행해야 할 절차는 다음과 같다:

1. 농지 이용계획서 작성 및 제출
2. 농지전용 또는 개발행위 허가 신청
3. 설계도면 제출 및 건축 인허가 절차 진행
4. 전기·수도·통신 인입 신청 및 설치 계약 체결
5. 시설 설계 및 시공업체 선정
6. 최종 사용승인 및 가동 개시

지역에 따라 일부 절차는 병행되기도 하지만, 대부분의 경우 평균 2~4개월이 소요된다. 이 시점에서 중요한 건, 해당 지자체가 제공하는 보조금 또는 융자 프로그램과 연계할 수 있는지를 확인하는 것이다.

예를 들어 충청남도 논산시는 스마트팜 설비 설치비의 40%까지 보조해 주는 제도를 운 중이며, 전라남도 고흥군은 부지를 직접 제공하거나 임대하 정책을 시행하고 있다. 이런 지원제도는 대부분 지역 거주 요건 또는 교육 이수 조건이 붙기 때문에, 부지를 고르기 전에 지원 조건을 먼저 파악하는 전략이 유리하다.

또한 부지 선정부터 설비 완공까지의 과정을 창업계획서에 포함해 제출하면, 지원사업 심사 시 실현 가능성 높은 창업계획서로 평가받을 수 있다. 평가자들은 ‘이미 부지 확보 및 인허가가 완료된 사업자’를 매우 높게 평가하며, 이는 실제 선정률에도 직결된다.

 

끝으로,

스마트팜 창업은 기술이 아니라 부지에서 시작된다. 아무리 좋은 자동화 설비와 작물 계획이 있어도, 땅이 조건에 맞지 않으면 사업 자체가 불가능하다. 지목, 용도지역, 인프라 접근성, 규제 여부, 지역 정책 등을 종합적으로 고려해야 하며, 지자체별로 허용 기준이 다르기 때문에 공식 행정 절차를 선행해야 한다.
스마트팜은 단순한 농장이 아니라 ‘기반 시설 위에 세워지는 산업시설’이다. 부지 선정에서부터 경영이 시작된다는 사실을 기억해야 한다. 이 글을 바탕으로 현실적인 기준을 갖추고, 창업 성공 가능성을 높일 수 있는 땅을 찾는다면, 스마트팜 창업은 실패가 아니라 성장의 출발점이 될 것이다.